Muchas personas piensan que para invertir en el mercado inmobiliario se necesitan millones de pesos, acceso a créditos y experiencia en la compra, venta o renta de propiedades.
Sin embargo hoy en día existen instrumentos financieros que permiten invertir en bienes raíces sin tener que comprar una propiedad directamente. Uno de estos instrumentos son las FIBRAs.
En este articulo voy a explicarte, que son las FIBRAS, como funcionan y como puedes ganar dinero con ellas. Además te voy a listar 5 opciones que puedes analizar para comenzar.
¿Qué es una FIBRA?
Las FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) en México son vehículos de inversión que permiten a los inversionistas participar en portafolios de propiedades inmobiliarias. Y funcionan parecido a un ETF, en las cuales con una sola inversión tenemos exposición a diferentes propiedades dentro del portafolio.
- Estos fideicomisos se enfocan en:
- Adquisición de inmuebles
- Desarrollo o construcción
- Administración de propiedades
- Generación de ingresos por renta
Las ganancias que generan estos inmuebles se distribuyen a los inversionistas en forma de dividendos, generalmente de manera trimestral.
A diferencia de la inversión en bienes raíces tradicional, esta es una manera mas pasiva de generar ingresos ya que la administración, contratos e inquilinos son manejados por la FIBRA.
¿Cómo funcionan las FIBRAs?
El funcionamiento de una FIBRA es relativamente sencillo.
- La FIBRA compra propiedades como plazas comerciales, bodegas industriales, hoteles u oficinas.
- Estas propiedades se rentan a empresas o negocios.
- La FIBRA administra los inmuebles y cobra las rentas.
- Los ingresos generados se distribuyen entre los inversionistas.
Por regulación en México, las FIBRAs están obligadas a distribuir al menos el 95% de sus ganancias fiscales a los inversionistas.
¿Cómo puedes ganar dinero con las FIBRAs?
Existen dos formas principales de generar ganancias con estos instrumentos de inveriosn:
Dividendos
La forma más común de ganar dinero es mediante las distribuciones o dividendos que la FIBRA paga a los inversionistas.
Estos pagos generalmente se realizan cada trimestre, aunque algunas FIBRAs pueden hacerlo con mayor frecuencia.
Plusvalía del precio por título
Al igual que otros instrumentos bursátiles, el precio de una FIBRA puede subir con el tiempo.
Si compras un título a un precio bajo y posteriormente lo vendes a un precio mayor, obtienes una ganancia de capital.
En México existe además un tratamiento fiscal favorable, donde la ganancia de capital puede estar exenta de impuestos bajo ciertas condiciones.
Ventajas de invertir en FIBRAs
Ingresos Pasivos
Al pagar dividendos de forma periódica, las FIBRAs pueden convertirse en una forma de generar ingresos pasivos, sin tener que administrar propiedades personalmente.
Diversificación Inmobiliaria
Con una sola inversión puedes tener exposición a decenas o incluso cientos de propiedades, reduciendo el riesgo frente a comprar un solo inmueble.
Liquidez
Al ser títulos que cotizan en bolsa, las FIBRAs se pueden comprar y vender fácilmente, generalmente en menos de 24 horas durante días hábiles, a diferencia de vender una propiedad físicamente que puede tomar varios meses.
Accesibilidad
Invertir en FIBRAs requiere mucho menos capital que comprar una propiedad.
A principios de 2026 muchas FIBRAs cotizan por debajo de los 100 pesos por título.
Riesgos de las FIBRAs
Como cualquier inversión, las FIBRAs también tienen riesgos.
Entre los principales se encuentran:
- Caídas en el mercado inmobiliario
- Cambios en las tasas de interés
- Vacancia en las propiedades
- Disminución en la demanda de renta
- Variación en el precio del título en bolsa
En términos generales, se considera que las FIBRAs tienen riesgo moderado, ya que suelen contar con portafolios diversificados de propiedades.
5 FIBRAs populares para analizar
A continuación veremos algunas de las FIBRAs más conocidas del mercado mexicano.
Este listado no es una recomendación de inversión, sino un punto de partida para comenzar a investigar.
Comparativa de algunas FIBRAs mexicanas
| FIBRA | Ticker | Sector principal | Característica destacada |
|---|---|---|---|
| Fibra Uno | FUNO11 | Diversificado | Portafolio muy amplio con más de 600 propiedades |
| Fibra Prologis | FIBRAPL14 | Industrial y logística | Beneficiada por el nearshoring |
| Fibra Monterrey | FMTY14 | Industrial y oficinas | Dividendos mensuales |
| Fibra Danhos | DANHOS13 | Centros comerciales | Propiedades premium en ciudades grandes |
| Fibra Hotel | FIHO12 | Turismo y hoteles | Exposición al sector turístico |
Fibra Uno (FUNO11)
Fibra Uno fue la primera FIBRA en cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores, iniciando operaciones en 2011. Desde entonces se ha convertido en el fideicomiso inmobiliario más grande del país.
Su principal característica es la alta diversificación de su portafolio, que incluye propiedades industriales, comerciales, oficinas y proyectos de uso mixto.
Actualmente cuenta con más de 580 propiedades distribuidas en todo México, con una ocupación cercana al 95%.
Dentro de su portafolio destacan:
- Parques industriales y centros logísticos
- Centros comerciales
- Torres corporativas
- Hospitales y hoteles
- Proyectos de usos mixtos
Además, la empresa posee más de 11 millones de metros cuadrados de área rentable, lo que la convierte en uno de los portafolios inmobiliarios más grandes del país.
Gracias a su tamaño, diversificación y trayectoria en el mercado, FUNO suele considerarse una de las FIBRAs más representativas del sector inmobiliario mexicano.
Punto fuerte:
Diversificación en múltiples sectores inmobiliarios.
Fibra Prologis (FIBRAPL14)
Fibra Prologis es una FIBRA enfocada exclusivamente en propiedades industriales y logísticas, especialmente aquellas utilizadas para manufactura, almacenamiento y distribución.
Su portafolio está compuesto por más de 500 edificios industriales, principalmente ubicados en los mercados industriales más importantes de México.
Entre las ciudades donde tiene mayor presencia destacan:
- Ciudad de México
- Guadalajara
- Monterrey
- Tijuana
- Reynosa
- Ciudad Juárez
Estos mercados fueron seleccionados por su infraestructura, acceso a transporte y cercanía con centros de consumo, lo que los hace estratégicos para la logística y la manufactura.
Además, muchos de sus inmuebles son edificios industriales de clase A, diseñados específicamente para empresas globales de logística, comercio electrónico y manufactura.
Debido a su enfoque en parques industriales, esta FIBRA ha sido una de las que más se ha beneficiado del fenómeno de nearshoring, donde empresas trasladan parte de su producción a México para acercarse al mercado estadounidense.
Punto fuerte:
Alta exposición al crecimiento del sector industrial y logístico.
Fibra Monterrey (FMTY14)
Fibra Monterrey es una FIBRA que se enfoca principalmente en propiedades industriales y de oficinas corporativas, con presencia importante en el norte del país.
Una de sus características más distintivas es su modelo de contratos de largo plazo, muchos de los cuales están:
- Dolarizados
- Ligados a la inflación
- Firmados con empresas internacionales
Esto le permite mantener ingresos relativamente estables.
Otra característica interesante es que paga distribuciones mensuales, algo poco común entre las FIBRAs, lo que puede resultar atractivo para inversionistas que buscan flujo de efectivo constante.
Su estrategia se centra en adquirir propiedades de alta calidad con inquilinos corporativos, especialmente en sectores industriales que se benefician del crecimiento de la manufactura y exportaciones.
Punto fuerte:
Ingresos estables gracias a contratos de largo plazo y dividendos mensuales.
Fibra Danhos (DANHOS13)
Fibra Danhos es una FIBRA especializada en centros comerciales, oficinas y proyectos de uso mixto.
Su estrategia se enfoca en desarrollar y administrar propiedades premium en ubicaciones estratégicas dentro de grandes ciudades, especialmente en la Ciudad de México.
Entre algunos de sus proyectos más conocidos se encuentran grandes complejos comerciales y desarrollos de uso mixto que combinan:
- Centros comerciales
- Oficinas corporativas
- Restaurantes
- Entretenimiento
Estos proyectos buscan atraer alto tráfico de visitantes y marcas comerciales importantes, lo que puede traducirse en ingresos estables por rentas.
Debido a su enfoque en desarrollos de alta calidad, Fibra Danhos suele tener un portafolio más concentrado pero con activos de gran valor.
Punto fuerte:
Activos premium en ubicaciones urbanas estratégicas.
Fibra Hotel (FIHO12)
Fibra Hotel es una FIBRA especializada en el sector hotelero, por lo que su desempeño está más relacionado con el turismo, los viajes de negocios y la actividad económica.
Su portafolio está compuesto por hoteles ubicados en distintos destinos del país, tanto en ciudades industriales como en destinos turísticos.
Muchos de estos hoteles operan bajo marcas internacionales reconocidas, gracias a acuerdos con cadenas hoteleras globales.
Esto permite aprovechar:
- el crecimiento del turismo
- los viajes corporativos
- eventos y convenciones
A diferencia de otras FIBRAs enfocadas en rentas comerciales o industriales, los ingresos de Fibra Hotel dependen en gran medida de la ocupación hotelera y las tarifas por habitación.
Por esta razón, su desempeño puede ser más cíclico y estar más ligado al comportamiento del turismo.
Punto fuerte:
Exposición al sector turístico y hotelero.
¿Cómo empezar a invertir en FIBRAs?
Invertir en FIBRAs es muy sencillo, ya que se compran y venden en la bolsa igual que una acción.
Los pasos son los siguientes:
- Abrir una cuenta en una casa de bolsa como GBM o Bursanet
- Depositar fondos desde una cuenta bancaria a tu nombre
- Buscar el ticker de la FIBRA (por ejemplo: FUNO11 o FMTY14)
- Comprar los títulos como si fuera una acción
Conclusión
Las FIBRAs han abierto la puerta para que cualquier inversionista pueda participar en el mercado inmobiliario sin necesidad de comprar una propiedad completa.
A través de estos instrumentos es posible invertir en portafolios de bienes raíces, recibir ingresos periódicos por rentas y diversificar un portafolio de inversión con relativamente poco capital.
Sin embargo, como cualquier inversión, es importante analizar cada FIBRA antes de invertir, entender su modelo de negocio, la calidad de sus propiedades y los riesgos asociados.
Si se utilizan de forma estratégica, las FIBRAs pueden convertirse en una herramienta interesante para quienes buscan ingresos pasivos y exposición al sector inmobiliario dentro del mercado bursátil.
Además, las FIBRAs pueden complementarse con otros instrumentos de inversión que también ayudan a diversificar un portafolio. Por ejemplo, los ETFs permiten invertir en cientos de empresas o activos en una sola operación. Si quieres conocer más sobre este tipo de instrumento, puedes leer también nuestro artículo sobre ¿Qué es un ETF? Guía Sencilla + 5 opciones para empezar a invertir